业迅猛发展，已成为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业。因此房地产市场的健康发展与否关系到我国整个经济的发展。近年来，房地产市场竞争不断加剧，大量商品房空置，致使供给大于需求，造成资源严重浪费。房地产前期策划对于增强房地产开发项目竞争能力，解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力，有效地整合房地产项目资源都有一定的作用，于是房地产前期策划的重要性日益凸显。
关键词： 房地产项目；前期策划；市场定位
Abstract: The rapid development of real estate has become the foundation of the national economy progress and backbone industry. So the healthy development of the real estate market or not relates to the development of the whole economy. In recent years, the real estate market increasing competition, a large number of commercial vacancy, cause the supply greater than demand, cause serious waste of resources. Real estate planning to enhance the real estate development projects competition ability, solve the enterprise management, the enhancement enterprise's management innovation ability, and the effective integration of real estate project resources has certain effect, and the importance of the real estate planning increasingly prominent.
Key Words: real estate projects; preliminary planning; market positioning
中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：
1.房地产前期策划目前现状
随着房地产业的不断发展，房地产前期策划作为一个相对的专业化服务体系应运而生。近年来，我国的房地产前期策划行业取得长足进展，其职业范围涵盖了房地产开发、项目咨询、产品设计、建设规划、广告策划、房产销售、物业管理等众多领域。中国的房地产业已经进入一个充满机遇的时代。中国的房地产前期策划从概念到专业，从形象到项目，从项目到营销策略，策划将变得越来越专业，越来越系统。
目前在我国的房地产前期策划还处于较为年轻的专业服务阶段。现有的房地产专业人才的教育和培训不够完善，与市场发展以及完善的契合度不高，缺乏专业策划人才，制约地产企业升级与管理创新。
2.房地产前期策划的作用
2.1使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。房地产策划可以作为房地产企业的参谋，使企业及企业家决策更为准确，避免项目在运作中出现的偏差。
2.2使房地产开发项目增强竞争能力，使其稳操胜券，立于不败之地。在当前房地产业竞争十分激烈的情况下，增强项目的竞争能力，赢得主动地位。
2.3能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。。
2.4能有效地整合房地产项目资源，使之形成优势。房地产策划参与到概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。各种资源中去，理清它们的关系，分析他们的功能，围绕中心，形成共同的目标。 此外，房地产策划还有预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用。
3.房地产前期策划存在的问题
3.1开发商不重视。少数开发商在前期策划过程中不知投资分析为何物，对未来走势缺乏敏锐性的分析和判断，不做规范的项目可行性分析，往往依赖高层领导个人经验和感觉进行投资决策，导致项目失败。部分发展商对前期策划仅仅立足于主观臆断或片面的市场信息，导致决策失误，盲目投资，开发项目的区位、类型、档次和配套设施等脱离市场需求，产品结构严重不合理。
3.2缺乏专业策划人才。房地产专业人才的教育和培训不够完善，教学和培训质量不高，与市场发展以及完善的契合度不高，缺乏专业策划人才。同时过细的专业分工使建筑师的专业事业日渐狭隘，缺乏前期策划所需的通才意识和广博见识。
3.3市场调研缺乏准确性，项目定位目标定位不准确。对自然环境、社会环境、经济发展水平、地区产业结构、居民收入水平、消费水平、社会购买力等调研不充分，分析不够准确，偏离市场定位的理论和原则，片面强调概念式定位。同时由于大多数房地产开发企业未能建立统一的客户资源管理平台，给管理客户带来很大难度。很多企业未能对客户进行，也未建立起与客户沟通的有效渠道，难以进行市场准确定位。最后从而使项目销售不畅、价格不高、回款缓慢、效益不好。
4.解决房地产前期策划问题的主要途径
4.1深入分析房地产经济环境及发展趋势。了解的内容包括近几年来各类房地产开发项目的完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。
4.2为房地产业输送专业的房地产营销策划人才，解决房地产领域的实际人才需要，促进房地产行业的健康良性发展，为进一步规范房地产市场经济秩序奠定基础。
4.3要了解房地产法规和有关措施。了解土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理、新的措施、工作部署等，近期出台的关于住房制度改革。
4.4要深入市场调研，准确进行目标客户定位。了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机，还有对未来住房的期望，可接受的价格以及对付款方式、套型面积、装修标准、军民环境和设施配套的要求，进行深入了解，然后根据这些资料确定未来所开发项目的市场定位，目标客户定位。
5.展望
随着我国房地产策划行业的发展，我国房地产前期策划工作内容会进一步细分，行业会逐渐走向规范和成熟，前期策划业务的市场规模迅速扩大，成为房地产领域的一项重要内容 ，一支全新的房地产前期策划队伍将产生并迅速成长。
参考文献：
【1】陈洪官.房地产开发项目前期策划的应用研究[D].西安建筑科技大学,2007年.
【2】钟卫英.房地产项目市场定位与投资的互动研究[D].重庆大学;2007年.
1、我国房地产企业市场定位存在的问题
房地产市场定位存在着许多误区，主要表现在：
（1）产品定位不准确。房地产开发商热中于做广告，但是宣传手段及内容相似，使产品无法在消费者心目中形成独特的形象，消费者很难分辨它们之间的差别。
（2）客户管理不到位。由于大多数房地产开发企业未能建立统一的客户资源管理平台，给管理客户带来很大难度。很多企业未能对客户进行分类管理，也未建立起与客户沟通的有效渠道，没有建立规范的客户回访制度和客户关怀行动，不能及时掌握客户需求变化和客户满意程度，难以进行市场准确定位。
（3）销售过程缺乏规范管理。由于缺乏相应的管理手段和系统，大量曾经访问、咨询过、没有最终成交的客户的信息没有得到保留，而这些潜在的、未成交的客户资源都是花费巨额广告投放或通过展览活动吸引而来的。由于缺乏处理过程，未成交客户的背景信息、未成交原因以及对产品的需求等都未能得到应有的保留和分析处理。如果由于市场定位不准，企业要对市场重新定位。但是，就目前很多企业没有重视企业的再定位。
（4）随波逐流大盘定位。目前商品房的开发趋向于建筑面积越来越大，小区绿地面积越来越大，装修水准越来越高等。虽然无法回避不同居住群体之间客观上的差异，但是开发规模太大，将给现行物业管理模式带来管理上的困难，还使得居住其中的业主可能难以找到家的感觉。
（5）缺乏战略规划。未能充分考虑市场定位的影响因素，在营销过程中仅仅是随房地产市场竞争的潮流，被动、零散地运用广告、宣传、改善服务态度等促销手段。
2、我国房地产企业市场定位的内容
（1）市场细分。房地产市场细分是指人们在目标市场营销观念的指导下，依据一定的细分参数，将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群，其中，每个消费群即为一个细分市场。房地产市场细分是房地产企业选择目标市场及目标客户的前提与基础，其根本功能在于为房地产企业实施有效的目标市场营销战略服务。。分析消费者的心理需求，其实是分析其在购买住宅时的动机，人们的生活方式和个性不同决定了不同的住宅消费群。二是家庭组成细分。在城市中家庭是一个生活单元，家庭数量及结构对住宅的需求有重大影响。三是地理环境细分，包括自然地理环境、经济地理环境和人文环境方面内容。消费者对房地产的需求爱好，实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果，即是房地产所处地区的地形、地貌、气候条件、距离市中心的远近、交通便利、文化教育情况等的综合。
市场细分的作用主要表现在细分市场有利于开拓、发掘新的市场机会，企业可以集中人、财、物等资源，取得更大的经济效益；有利于掌握潜在市场的需求，不断开发新产品，开拓新市场，通过细分市场可以从中选择有效的目标市场。
（2）市场调研。。对于房地产企业市场定位来说，信息的收集很重要，主要包括宏观信息即整个市场竞争的情况，竞争对手的楼盘类型，销售定位；潜在目标人群的需求信息和企业内部信息。
（3）房地产品牌形象的培育。品牌是房地产企业楼盘的市场信誉、市场竞争力的集中体现。房地产产品品牌能更好的满足特定消费群体的心理需求，对那些有强烈偏好的顾客来说更有吸引力。
（4）打造真正的卖点。如何打造房地产项目的真正的卖点是项目定位的关键内容，卖点可从多个方面进行，如文化定位突出商品房所蕴涵的文化氛围，智能化定位突出小区的设施和物业管理的智能手段；概念定位突出感性消费时代的概念营销等。房地产市场在竞争日趋激烈的今天，越来越多的企业注重在产品本身和附加值上加以再定位，重申产品与众不同的特色。
3、房地产企业市场定位的策略
房地产企业市场定位包括产品定位、品牌定位、企业战略定位，房地产企业市场定位的分析如图1.
3.1房地产企业产品定位策略
房地产企业首先了解竞争对象的产品具有哪些特性，研究消费者对该产品重视程度，然后决定本企业的产品定位。
（1）提高产品的性价比，注重人文环境。消费者在购买时，考虑最多是的是商品房的质量和性价比。房地产开发商必须严把质量关，确保项目在各个方面的质量。居住小区的选址与建设必须要考虑人文因素，包括交通、教育和环境等内容。
（2）保证空间的合理布局。住宅最关键的要素是它的空间，因为其他设施都可以更新换代，惟独住宅的空间在其寿命内是不变的。保证空间的合理布局是住宅建设的发展方向。
（3）准确挖掘高价值的客户。如何判断客户的价值？从什么样的角度看待客户的价值？能否将客户价值量化？。房地产产品定位应考虑客户关系管理。客户关系管理中重要的理论是“二八原则”，也就是客户价值金字塔。在客户价值金字塔的顶端，20%的客户能够为企业贡献80%的利润；在客户价值金字塔的底端，80%客户能为企业带来20%的利润。因此，那20%的客户为企业高价值的客户群体。从客户生命周期的角度来看待客户，不断挖掘客户价值是树立品牌、打造百年老店的房地产商们的追求。树立企业品牌的一个重要原因就是使得客户在其生命周期之中能够不断地购买房地产开发企业的产品。
3.2房地产企业品牌定位策略
（1）深化品牌营销观念。。广告创意突出绿色家园独特的产品品牌价值，包括园林生态、体育健身、休闲等特色；突出企业品牌价值，包括企业良好的知名度，美誉度及雄厚的实力，企业文化等。
（2）使消费者增强对房地产商的信心。房地产开发只靠硬件投入是不能构成品牌产品的，以品牌切入，更有利于竞争，建立特有的房地产品牌，逐步树立良好的品牌形象。
（3）建立优质的物业管理品牌。物业管理是与老百姓密切相关的大事，优质的物业管理对企业品牌树立则起到了至关重要的作用。
3.3房地产企业战略定位策略
。资金雄厚的企业将逐步把企业资源向作为房地产专业化公司的发展方向聚集。二是综合性、跨领域房地产开发企业。这部分企业的房地产开发将呈现出多元性特征。三是房地产产业链投资延长型房地产开发企业。有些房地产开发企业，它的投资范围自延伸到了与房地产开发相关的上游或下业，取得产业链的利润最大化。四是从开发商转向房地产服务类企业。随着二手房市场即将全面起动，房地产细分市场架构进一步明显，房地产开发企业服务创新将面临非常好的市场环境和机遇。
（1）产业链投资延长定位。投资范围向相关的上下业延伸。
（2）补缺式定位。通过市场细分发现新的尚未被占领，但为许多消费者重视的空位产品。在这种定位下企业容易取得成功，因此这部分潜在市场即营销机会没有被发现，也许有的企业发现这种潜在市场，但没有足够的实力，无法去占领空白的市场。
（3）挑战式定位。当企业能比竞争者生产出更好的产品，该市场容量足够吸纳这两个竞争者的产品，同时比竞争者有更多的资源和实力，这时企业可把产品定在与竞争者相似的位置上，同竞争者在同一细分市场竞争。
（4）突出优势式定位。房地产企业在市场中所处的地位是不同的，有的是市场的领跑者，有的是随行就市跟随者，有的是补缺者。当企业意识到自己无力与同行业强大的竞争者相抗衡从而获得绝对优势地位时，可突出宣传自己与众不同的特色，如前期的规划设计、后期的物业管理等方面取得领先地位。
4、结束语
当今房地产业竞争越来越激烈。房地产企业在进行市场定位时要充分考虑定位过程中的品牌、超前和创新观念，为自己的商品打造卖点，并采用定性和定量相结合的定位模式。只有通过准确的市场定位，房地产企业才能取得成功。
参考文献：
[1]王洪卫。房地产市场营销[M].上海：上海财经大学出版社，1998.
[关键词]房地产 金融市场 风险 宏观
1998年，我国开始实行住房商品化改革，经过十几年，房地产业实现了较快发展，已经成为拉动我国国民经济不断发展的“三驾马车”中的重要力量，是国民经济的支柱产业之一。然而我国房地产业也出现了过热的态势，房地产投资增幅过高、商品房空置面积过快增加、房价上涨过快等已经成为社会的热点问题。尤其是近些年来，我国房市、股市价格双双上涨，加上人民币升值、海外热钱纷纷流入，市场投机气氛日益浓厚。因此，对当前我国房地产金融市场风险进行分析和预判显得十分必要。
一、房地产金融市场风险形成的机理分析
根据系统理论，“风险”是指系统的内在本质和外部环境的不确定性所引起的系统实际产出同预期目标产出之间出现偏离的可能性。房地产金融市场风险的产生受很多因素的影响，如制度、汇率、利率、通货膨胀以及宏观经济环境。。
金融不稳定假说。美国经济学家、金融不稳定论的开创者海曼・明斯基，认为资本主义的本性决定了金融体系的不稳定，金融危机及其对经济运行的危害难以避免。这种学说认为金融风险和金融危机是客观存在的，它们随着国民经济的周期性发展而变化。如果房地产开发商的资金链发生了断裂，必将对相关金融机构产生影响，引起连锁反应，就可能导致金融危机。
信息经济学的微观解释。信息经济学派认为之所以发生金融风险，信息不对称是其一个重要的原因，这也是信息经济学对金融风险从微观上的解释。在房地产金融市场中，借贷双方达成合作一致时的信息可能是对称的，但在后期合同执行过程中，如果不去主动核查，银行就会对房地产开发商的行动信息缺乏应有的掌握。房地产开发商在合同执行过程中就可能出于种种动机，隐藏资金使用的真实信息，追求利润最大化，没有采取应当采取的缩减房地产金融风险的措施，从而有可能引发房地产金融市场风险。
货币主释。货币主义认为，金融风险的积累与爆发是与的货币精密相连的，金融市场的基础就是国家货币。根据这种学说，如果国家货币发生变化，金融业压减对房地产行业的资金发放，房地产行业就必然会出现资金周转问题，从而引发房地长金融市场风险。
资产价格波动论。一些经济学家认为，金融市场风险的显著表现就是金融资产价格的剧烈波动。资产价格的内在波动是形成金融市场风险，引起金融危机的重要原因。而波动性是房地产市场的固有特性。一旦房地产价格形成泡沫，并最终破灭，购房者就会调整预期，地产价格急剧下跌，减少各种支出，就必将导致经济衰退，进而使经济的不稳定洼加剧。 上述几种理论对房地产金融市场风险从不同角度进行了分析。结合我国国情，资产价格波动理论与信息不对称理论的解释更加符合我国现阶段的实际情况。从我国近几年不断攀升的房价，可以预判如果不采取有力措施，房地产市场泡沫必将形成，金融市场风险也将不可避免。
二、我国房地产金融市场风险的研判
所谓房地产金融市场风险，主要是指经营房地产市场金融业务的金融机构，由于市场、环境等多种因素而导致其资产、收益及信誉遭受损失的可能性。通常而言，房地产金融市场风险主要分为信用风险、流动性风险、系统性风险、利率风险、汇率风险、通货膨胀风险以及其他风险。。
1、信贷规模增长过快
。如表1所示，1998年，我国房地产开发贷款余额为2028 92亿元，经过近十年的时间，2009年为36232亿元，是1998年的17 8倍。通过对比，我们发现房地产开发贷款的增长速度明显高于同期全部金融机构贷款。
2009年我国信贷资金比2008年增长了36.2％，房地产信贷资金增幅也达到了39.2％，这也就是在2009年里房价上涨的重要原因之一。2009年，北京的年生产总值中，房地产占了58％，而美国在发生次贷危机之前房地产只占总产值的6％。由此可以看出由于信贷增长过陕而导致房价上涨，资金集聚房地产市场，加大了房地产金融的风险，极有可能引发危机。
2、银行系统所面临的信用风险与流动性风险
房地产行业是典型的资金密集型行业，其资金需求特别大。。如果银行系统毫无制约地对房产行业过度支持，就会促使房地产行业的过度膨胀。这种局面一旦持续下去，必将导致房产价格过高，偏离经济社会发展水平，所积累起的价格泡沫也必然加大房地产金融市场风险。过度的资产价格膨胀，最终会引起泡沫破灭。然后一旦泡沫破灭，为房地产行业提供大量资金的银行系统就会爆发金融风险，率先陷入危机。作为我国尤其是地方财政经济体系中的重要支柱，房地产市场风险必将会蔓延到整个金融领域。这既会使银行资产的变现能力减弱，更有可能导致公众产生恐慌预期，引发大规模挤兑产生。这种信用风险和流动性风险就会深入到整个金融体系，甚至整个宏观经济体系。
三、我国房地产金融市场风险的控制与防范
防范房地产金融市场风险是一项系统工程，既需要及地方构建多层次的住房供应体系，完善低收入家庭的住房保障制度，更需要实现多元化融资渠道，特别是提高自有资金量，以稳定我国房地产金融市场。如前文所分析，我国房地产金融市场风险主要集中于银行体系中，故本文仅结合银行体系如何控制和防范房地产金融市场风险谈几点粗浅的认识。
银行在开展房地产信贷业务时，往往会要求以房地产商品价值作为抵押品，以保障银行信贷资金的相对安全。在判断房地产商品价值时，通常的做法是以房地产商品的市场价格作为评估价值参考。因此，房地产市场价格的波动会影响银行房地产抵押品价值的波动。当房地产商品价格上涨时，银行房地产抵押品价值存在一定的潜在升值，银行信贷风险相对降低，同时也会掩盖部分抵押品估值风险。当房地产商品价格下跌时，银行房地产抵押品价值出现缩水。
产开发贷款方式要以房地产抵押为主，并充分考虑抵押品的有效性和实际处置变现能力，全面提高商业银行房地产抵押贷款质量。商业银行要加强对房地产评估机构资质和信誉等方面的考察，审慎评估房地产抵押品价值，对房地产价格波动实行限幅管理，在房地产价格波动的一定范围内对房地产信贷业务进行压力测试，重点测试房地产信贷抵押品充足率、抵押品处置变现率等抵押品价值的变化情况。要密切跟踪抵押品价值波动情况，根据房地产市场供需关系，对发现抵押品价值贬损造成担保不足风险并超过风险临界值的，应当立即要求借款人补充抵押物、追加贷款担保或宣布贷款约发生的概率都相同，严格控制房地产信贷因抵押品价值变化形成的信用风险。
2、针对区域经济差异，对房地产信贷实行规模管理
央行或银行监管部门在根据国家宏观需要，发挥信贷窗口指导作用的同时，应要求和指导商业银行对不同区域内的房地产信贷规模实行总量管理。以区域房地产信贷占区域金融机构信贷总量的比例、区域房地产信贷增长率、区域房地产信贷不良贷款余额和不良贷款率等指标为参考，制定区域房地产信贷规模管理办法，有效抑制房地产投资过热以及房地产信贷的盲目投放。对房地产开发贷款的区域规模一方面要集中用于财务实力强、开发资质高、社会信誉好的大型房地产企业或集团，另一方面要集中用于建设规划好、建筑质量高、品牌效应强、按揭资源丰富的大中型房地产建设项目。要从严控制对行政办公楼、高档写字楼、酒店、宾馆、招待所等容易导致资源浪费、重复建设的开发类项目发放贷款。要注重表外信贷业务风险，审慎使用贷款承诺函或贷款意向书等信用工具，避免因房地产信贷规模限额控制造成经济纠纷。
3、加强信贷风险度量模型研究，丰富房地产信贷管理手段
针对房地产金融市场风险，银行系统可以充分运用国际上已经形成的一系列信贷风险量化模型瑞士信贷第一波土顿投资银行提出credit risk模型、由摩根公司开发的credit metncs模型、由KMV公司开发的KMV模型和麦肯锡公司的credit portfolio view模型等，同时应该结合中国商业银行经营实际，不能片面追求完美而套用国外现有的复杂模型，要力求实用实效，不把模型做成空中阁楼。可以通过对房地产信贷风险度量的理论研究，促进商业银行加快对房地产信贷风险影响因子的分析和计量，将理论与实践相结合，通过丰富房地产信贷管理手段，完善房地产信贷管理系统，实现对信贷风险的刚性控制。
房地产部门的工作计划1
XX年，各个行业在受到金融危机的侵袭时经济都相对下滑，而且来势凶狠，在人们没有任何准备的情况下我们所在的房地产行业也不例外，20xx年房地产财务工作计划。XX年，我们已做好对应措施，将财务的收入和支出成正比。
房地产个人工作计划首先成了每名员工的必做之事。一、指导思想加强管理，研究创新，扩大营业额，控制成本，创造利润；加强业务学习，坚持员工技能培训，采取多样化形式，把学业务与交流技能相结合，开拓视野，丰富知识，全面提升整体素质、管理水平；建立办事高效，运作协调，行为规范的管理机制，开拓新业务，再上新水平，努力开创各项工作的新局面。
二、主要经营指标
1、主营业务收入全年净增 万元，其中每月均增加 万元；其它业务收入全年净增 万元，每月均增加 万元。
2、客户流失率为总客户的 ％，其中：人为客户流失力争降低为零、坏帐回收率为总客户的 ％。
3、全年完成业务总收入 万元，占应收款 ％。
4、实现净利润 万元。 5、委托银行扣款成功率达 ％。
三、工作措施
1.捕捉信息，开拓市场，争当业绩顶尖人。面向市场，扩展团队队伍，广泛招纳能人之志为我所用。让安居的业务铺遍全国，独占熬头。
2.抓好基础工作，实行规范管理，全面提高工作质量。 搞好各类客户分类细划，摸底排查工作。对客户进行分类细化管理，是行之有效的工作方法。3月份由分公司经理分别按照“分类排队、区别对待、上门清收”等管理措施，对所属客户进行分类，确定清收方案，落实任务层层分解，明确目标及责任人，以确保全年既定目标任务的全面完成
3.加强坏帐清收组织管理工作，继续做好呆帐回收及核销工作。
4.适应营销新形势，构建新型的客户管理模式。一是要实行客户分类管理，提供差别化、个性化服务；二是对重点客户进行重点管理，尤其要做好重点客户的后续服务工作。
5.努力加大中间业务和新业务开拓力度，实现跨越式发展。 企业未来的发展空间将重点集中在中间业务和新业务领域，务必在认识、机制、措施和组织推动等方面下真功夫，花大力气，力争使中间业务在较短时间内有较快发展，走在同业前面，占领市场。加强中间业务的组织领导和推动工作。
6.严格客户的收费标准，杜绝漏收和少收。并进一步规范标准，坚决执行公司规定的中间业务收费标准。杜绝漏收和少收，除特殊情况，经领导批准同意，任何人无权免收和少收，坚决做到足额收费，只有积极拓展收费渠道并做到足额收费，才能完成全年各项业务收入的艰巨任务。
7.强化员工教育培训工作。
（1）职工思想教育方面：一是通过培训教育，树立职工爱岗敬业，敢为人先的创新精神，工作计划《20xx年房地产财务工作计划》。二是增强职工爱岗如家，行兴我荣，行衰我耻的观念。三是遵纪守法教育，以提高全体员工遵纪守法和自我保护意识。
（2）职工业务教育方面：一是继续学习新业务；二是技能培训工作持之以恒进行岗位练兵，不断提高办理业务的质量和效率，通过业务技术竞赛等形式，激活员工工作热情，提高工作效率。三是学习市场营、销学，填补员工市场营销知识空白。通过请进来与走出去的方法，提高员工营销的技巧，为培养一批营销骨干打好基础。
8.完善企业内部管理机制，对所属部门、工作岗位均实行规范化管理，使每个员工人人肩上有压力，心中有蓝图，前进路上有方向，工作行程有目标。各个部门均要制订周工作计划、月工作计划。并要制订切实可行的考核方案，跟踪考核，以利提高。
房地产部门的工作计划2
一、财务审核
财务审核分两个方面，一是对原始报销单据的审核、财务部严格按照公司有关制度规定执行审核、坚持原则、杜绝人情关系。 如对一些票据不完善、未列入签呈计划内支出等坚决退回。。
二、成本核算
随着公司项目进行，工程成本支出不断加大。在工程支出上财务部严格按照税务要求和工程部进度管理进行付款，对顺天建设集团的工程款支付及时核算代扣代缴款项，并要求对方及时开具工程款项。这样有利于清晰及时的核算开发成本。
三、销售核算
财务部将在整个销售流程中积极做好VIP认筹、定房、房款等收款工作、严格按公司领导批示的客户收费标准，杜绝漏收和少收。除特殊情况，经领导批准同意，任何人无权免收和少收，坚决做到足额收费。按揭放款环节由财务部与报建部门进行积极配合，保证资金及时到位。 由专人进行销售收款、与销售部门衔接，同时加强对销售台帐的统计工作，做好财务销售明细的编制。 财务部按月及时与销售部的销售提成表进行审查核对，保障销售数据的核对无误。
四、纳税申报
财务部在严格按照税法进行核算与申报的基础上，积极与税务部门沟通，尽量采取缓缴的方式来减缓公司的资金支出。
五、其他工作：
1、公司日常各项招待用品的购买，严格询价比价比质量。力争买到质量可靠价格实惠的公司所需物品。
2、为保证公司各部门专业人员的及时到位、项目的顺利进行，积极通过多种渠道寻找优秀人才。
3、公司人才档案资料的整理保存，劳动合同的签定，社保的办理。
4、公司各类证照的管理及年度各类证照的年检工作。
5、完成了公司领导安排的一些临时性的突击任务。
房地产部门的工作计划3
今年以来，公司在董事会的领导下，经过全体员工的努力，各项工作进行了全面铺开，“XX”品牌得到了社会的初步认同。总体上说，成绩较为喜人。为使公司各项工作上一个新台阶，在新的年度里，公司将抓好“一个中心”、搞好“两个建立”、做到“三个调整”、进行“四个充实”、着力“五个推行”。其房地产公司年度工作计划如下：
一、以XX项目建设为中心，切实完成营销任务
XX项目，是省、市重点工程。、市对其寄予了殷切的期望。由于项目所蕴含的社会效益和潜在的经济效益，我们必须把它建成，而不能搞砸；我们只能前进，而不能停滞甚或后退。因此，公司计划：
（一）确保一季度XX工程全面开工，力争年内基本完成第一期建设任务。
XX第一期工程占地面积为60亩，总投资1.6亿元，建筑面积12.6万平方米。建筑物为XX商业广场裙楼、XX大厦裙楼和一栋物流仓库。
1、土地征拆工作。
春节前后务必完成第一期工程的土地征拆工作。元月份完成征地摸底调查，二月份完成征地范围内的无证房屋的拆迁。三月份完成征地范围内有证房屋拆迁及国土储备中心土地和集体土地的征收工作。各部门关系的协调，以总经理室为主，顾问室配合，工程部具体操作。
。房地产工作总结与计划。
2、工程合同及开工。
元月份签订招投标合同，工程进入招投标阶段。二月份确定具有实力的施工企业并行签订施工合同；确定监理企业并行签订监理合同。三月份工程正式开工建设。另外，工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理，分门别类、有档可查。建立一套完整的工程档案资料。
3、报建工作。
工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。元月份完成方案图的设计；二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于理顺与相关部门关系，不得因报建拖延而影响工程开工。
4、工程质量。
XX项目是省、市重点工程，也是XX品牌的形象工程。因而抓好工程质量尤为重要。工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监督体系。以监理为主，以自我为辅，力争将XX项目建成为省优工程。
5、预决算工作。
工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。严格执行约定的定额标准，不得擅自增加工程量和无据结算。不得超预算支付工程款。
（二）切实完成年营销任务，力保工程进度不脱节
公司确定的20xx年医药商铺、产权式酒店、公寓式写字楼的销售年任务为1.5亿元。该任务的完成，直接关系到第一期工程任务的实现。故必须做好营销这篇大文章。
1、实行置业任务分解，确保策划合同兑现。
20xx年公司各类楼盘的销售任务是1.5亿元，其中一季度1500万元、二季度4500万元、三季度4500万元、四季度4500万元。按XX所签协议书，该任务的承载体为策划公司。经双方商议后，元月份应签订新的年度任务包干合同。为完成年度营销任务，我们建议：策划公司可实行置业任务分解，到人到片。而不是单纯依靠招商大厅或中心活动。可采取更为灵活的销售方式，全面完成年销任务，在根本上保证工程款的跟进。在营销形式上，应完善团购、中心活动推介、上门推介等方案，努力创造营销新模式，以形成自我营销特色。
2、合理运用广告形式，塑造品牌扩大营销
新的一年，公司在2009年的基础上，将进一步扩大广告投入。其目的一是塑造“XX”品牌，二是扩大楼盘营销。广告宣传、营销策划方面，XX应在广告类种、数据统计、效果评估、周期计划、设计新颖、版面创意、色调处理等方面下功夫，避免版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创意等现象的产生。
3、努力培养营销队伍，逐步完善激励机制
策划公司的置业顾问以及公司营销部的营销人员，是一个有机的合作群体。新的一年，公司将充分运用此部分资源。策划公司首先应抓好营销人员基本知识培训工作，使营销人员成为一支能吃苦、有技巧、善推介的队伍。其次是逐步完善营销激励机制，在制度上确立营销奖励办法，具体的奖励方案由营销部负责起草。
4、拓宽融资渠道，挖掘社会潜能
拟采取银信融资、厂商融资、社会融资、国债融资、集团融资等方式，拓宽融资渠道。通过让股、扩股等办法扩大资金流，以保证XX项目建设资金的及时到位。
（三）全面启动招商程序，注重成效开展工作
招商工作是XX建成后运营的重要基础。该工作开展顺利与否，也直接影响公司的楼盘销售。因此，在新的一年，招商应有计划地、有针对性地、适时适量地开展工作。
1、结合医药市场现状，制订可行的招商
按照公司与策划公司所签合同规定，XX应于去年出台《招商计划书》及《招商手册》，但目前该工作已经滞后。公司要求，上述两书在一季度由策划公司编制出台。为综合医药市场情况，拟由招商部负责另行起草《招商办法》要求招商部在元月份出初稿。
2、组建招商队伍，良性循环运作
从过去的一年招商工作得失分析，一个重要的原因是招商队伍的缺失，人员不足。新的一年，招商队伍在引入竞争机制的同时，将配备符合素质要求，敬业精神强、有开拓能力的人员，以期招商工作进入良性循环。
3、明确招商任务，打好运营基础
XX项目一期工程拟在今年底建成，明年元月将投入运营。因而，厂家、总经销商、总商的入驻则是运营的基础。我们不能等米下锅，而应军马未到，粮草先行。今年招商入驻生产企业、总经销商、总商、医药商业机构等任务为300家。由策划公司与招商部共同承担。
4、做好物流营运准备，合理有效适时投入
医药物流不同于传统医药商业，它要求医药物流企业不单在医药交易平台的搭建、运输配送能力的提高、医药物流体系的配置上有别于传统医药，更主要的是在信息功能的交换适时快捷方面完全实行电子化管理。因此，新的年度，公司将与市物流研究所进行合作，签订合作协议并按合同协议履行职责。为使公司营运走向市场化，公司拟成立物流部，拟制定XX医药物流系统的营运方案，确定设施、设备构成因素，运营流程、管理机制等。该工作在董事会的同意安排下进行。
【关键词】供应商管理 采购 管理体系
一、房地产供应商管理的重要意义
降低供应成本。对供应商管理可以不断优化供应渠道，确保采购物资的质量和及时供应。现阶段物资极大丰富，由过去的计划经济条件下的卖方市场转为市场经济条件下的买方市场，供应渠道增加。但市场商品价格不同，产品质量良莠不齐。定点供应可以确保物资的及时供应，定点供应商都是在物资供应中资信良好的企业，订购比价过程中产品质量得到充分保证。因此良好的资源市场是企业的一种外部资源，是企业供应职能部门的延伸。
减少库存占有率。加强对供应商的管理可以减少企业储备资金占用，降低房地产企业供应的间接成本。以最少的资金占用最大可能地满足企业生产物资的供应是企业供应部门长期奋斗的目标。企业的物资管理部门完全可以利用对供应商的管理和买方市场的有利条件针对各类物资的不同采取不同的供应储备模式。
增强对供应商管理的透明度。一般来房地产企业的资源是由企业领导按照一定的程序共同决定，增加了决策过程的透明度。由于采购物资相对定点供应，企业各有关职能部门就可以通过制定和完善相关的内控制度来防止采购过程中有可能发生的不正之风。
二、供应商管理中存在的问题
产品或服务的可得性与时效性以及低成本是供应链中的企业获得竞争优势的重要手段， 但由于供应链是一种复杂、动态的合作模式， 各个环节相互作用， 在供应商管理中出现了一些不可忽视的问题直接影响着供应链运作。
信息不对称造成供应链中上下游企业（ 或客户） 之间的脱节。有些下游企业（ 或客户） 。在对委托——机制普遍存在的现代市场环境的分析中，我们发现供应商所提供的技术往往是较成熟的、标准化的产品或服务，而这种产品或服务其他竞争对手也往往是易于获得的，供应商一般根据企业的要求进行生产或提供服务。但是企业并不能完全了解供应商的生产技术和服务能力，造成了信息不对称，而且在整个市场竞争环境中，企业往往会通过增加这种信息不对称， 从合作伙伴那里得到更大的收益，这给下游企业在产品与服务的改进、革新等方面带来了诸多的难度和不确定性。
信用体系的建立面临诸多问题。物流服务的各个环节中， 信用体系是极为重要的，资金能否及时回流，供应链环节衔接是否平滑，外包业务能否实现物流与商流的畅通等等， 都影响着企业的供货能力与客户服务水平。
潜在供应商开发具有极大的不确定性。随着我国市场经济的不断发展与完善，必将有更多的具有更新技术、更有竞争力的上游产品与服务出现，与具有这种优势的供应商开展业务有利于企业采用更合理的策略进行生产或服务的组织，但由于这部分企业（ 或供应商） 的发展具有相当大的不确定性， 要求企业能准确地开发这些潜在供应商，企业因此必须进行适时的战略调整以适应这种新的情况。
三、供应商管理的程序
确定调查渠道。。
初次供应商及其产品调查。是对供应商及其产品和生产经营状况的一般性调查，以了解供应商及其产品的基本情况，如企业名称、地址、生产经营规模、产品价格、质量、信誉、客户和供应商、职工人数及其技术力量等信息。初次供应商调查表也有简单和复杂之分，简单的可只写出供应商的名称、位置、资金和产品的名称、规格、价格等情况，因简单方便，常称为供应商卡片。较详细些的针对制造供应商的初次调查可增加几项内容：主要业务及开始时间、职工人数、技术人员数量、前一年销售额、产品是否通过权威部门认定、列举公司主要客户、列举主要供应商、生产力、生产特点、主要生产设备、生产产品使用依据的质量标准分类、是否经过质量体系认证（ISO9000、ISO4000等）、检验机构及检验设备、测试设备校准情况、职工培训情况等制成调查表。
深人的供应商及其产品的。调查是在初次供应商及其产品调查的基础上，对于有选用意向的供应商所进行的详尽的实地调查。这是全面的调查，但也有详简之分。其主要内容，除包含初次供应商调查内容的落实情况外，还包括供应商的详尽基本情况、管理制度、生产经营能力，尤其是产品质量监管等情况的调查。供应商的详尽基本情况主要有企业的发展历史、主要负责人的资历、信誉和企业财务等状况；管理制度主要有内容是否明晰、规范、科学， 组织职能设置以及作业现场安排计划是否合理等；生产经营能力主要包括生产设备的先进性、生产能力的弹性、生产流程的合理性、现场作业的高效性、信息传输手段的现代化和经营场所的空间面积情况等；产品质量监管主要是指企业是否有较完善的质量保证体系， 包括质量管理、质量检测部门和人员以及获得质量认证情况等。
四、改善供应商管理的措施
建立合理的供应商评估机制。首先，充分了解有关供应商的信息。好的供应商应能提品所必需的技术、可靠的产品质量，应具有相应的生产能力、较低的物流成本、良好的售后服务和良好的质量控制体系以及良好的信用等等。其次，企业应建立一个良好的评估供应商供应产品或服务的能力的评估标准，及时了解供应商所提品的质量要求和保障能力。再次，企业根据综合评估后选择出合格的供应商，企业还应当有必要的应急措施和调整战略的可能性，如从与供应商的竞争对手进行比较中确定供应商的经营状况， 确定企业进行产品或服务改进的可能性分析等。
关键词:次贷危机;房贷;信用卡;资产证券化
美国次贷危机, 全称是美国房地产市场上的次级按揭贷款的危机。次级按揭贷款, 是相对于资信条件较好的按揭贷款而言的。次贷危机发生的条件, 是美国信贷环境改变特别是房价停止上涨。美国次贷危机的出现对美国甚至世界经济产生了巨大的影响。因此, 我们必须充分认识美国次贷危机,深入分析美国次贷危机的成因, 吸取教训,深化改革,防范风险。
一、危机产生的直接原因
(一)与美国宏观经济及经济周期有关
从2001年初美联储的货币开始了从加息转变为减息的周期。此后的13次降低利率之后,到2003年6月,联邦基金利率降低到1%,达到过去46年以来的最低水平。宽松的货币和持续的利率下降刺激了房地产市场,使21世纪以来的美国房产持续繁荣、次级房贷市场泡沫迅速扩大。因为利率下降,一方面使房贷需求快速增长,另一方面使浮动利率贷款和只支付利息贷款大行其道,占总按揭贷款的发放比例迅速上升。2004年6月美联储的低利率开始了逆转;经过连续十几次调息,到2006年8月,联邦基金利率从1%提高到5.25%。连续升息提高成为导致次级贷款风险爆发的导火索。
(二)与美国投资市场、全球金融市场持续的盲目的乐观情绪有关
21世纪以来世界经济金融的全球化趋势加大,美国及全球利率长期下降,全球流动性过剩。在一个低利率的环境中,美元贬值、资产价格上升,作为可转手卖给投资者的次级房贷衍生产品,能使投资者获得较高的回报率,客观上吸引了越来越多的投资者。美国金融市场的影响力和投资市场的开放性,吸引了全球投资者,使得美国金融市场需求巨大。许多房贷机构降低了贷款条件,以提供更多的次级房贷产品。这在客观上埋下了使得危机发生后波及全球金融系统的隐患。
(三)与部分美国银行和金融机构违规操作有关
在美国次级房贷中金融机构,利用房贷证券化可将风险转移到投资者身上的机会,有意、无意地降低贷款信用门槛,导致银行、金融和投资市场的系统风险的增大。在过去几年,美国住房按揭贷款一度甚至出现了零负首付。当突然发生大量房贷坏账时,房地产的泡沫破裂,房地产价格大幅下跌,大量投资者抛售涉及房贷的证券,股市价格重挫,信用萎缩,现金流不足;投资银行、房贷机构等金融机构运营困难。这些造成了金融恐慌,投资者的信心大减,又通过上述传导机制反复恶性循环,并迅速传导至全球金融市场。
(四)美国金融监管者对房贷机构的监管不够
美联储一边持续加息, 另一边却继续鼓励贷款机构开发并销售可调整利率房贷, 让许多具有高风险的衍生工具不断扩散。而且, 还把对次级房贷债券这种金融衍生品的评估和监督责任完全抛给私人债券评级机构, 给这些私人机构留下太多操作空间, 同时对于这些机构采用的评级标准是否可靠却不予监管。
二、美国次贷危机对我国银行业的影响
我国部分银行及其他金融机构由于购买了一定数量的次级债以及它们的衍生品,也卷入了美国次贷危机。例如,中国银行、中国工商银行、中国建设银行、交通银行、招商银行、中信银行6家上市银行购买了美国刺激按揭债券, 但由于数量较少, 并没有影响这些银行的流动性。加之目前我国金融市场仍相对封闭,股票市场、债券市场与外汇市场并未与国际完全接轨,衍生品市场也基本处于空白。这样一种“隔离机制”使次贷危机在短期内并没有给国内金融市场造成太多直接冲击。然而,次贷危机对我国经济的潜在和间接影响仍不容忽视,毕竟中国的金融市场总有一天要向国际资本全面开放,所以我们这次能躲过强烈的金融风暴,多少有些幸运的成分。另外值得注意的是,次贷危机的发展历程与我国现阶段房地产市场的发展过程有很多相似的特征,而且我国并不具备美国那样发达的金融避险工具市场。因此,对于此次美国次贷危机我们不能忽视,特别是我国的银行和其他金融机构可以从中吸取很多教训,得到很多启示,采取一些措施去弥补银行经营管理中的不足。
三、美国次贷危机的发生给我国商业银行的经营管理模式,业务种类,操作方式等都敲响了警钟
。下面分别对银行主要业务中住房贷款和发放信用卡所产生的风险进行分析,并提出有效管理风险,控制风险的措施。
(一)房贷风险
1、在我国,住房按揭贷款被各家商业银行视为低风险的优质资产业务,成为了大力发展的主要业务。
目前,我国各家银行对房贷申请人的把关较为严格,也没有针对信用级别低的客户的次级贷款,因此从表面上看,我国住房按揭贷款的质量很有保障,但事实可能未必如此。首先,我国没有较为完整的个人信用记录和较为严格的个人信用评价体系。尽管中国人民银行的个人征信数据库已经启用,但目前存在的个人住房贷款大都在之前发放,此外,这个征信系统处于起步阶段,不少地方还需要逐步完善。其次,我国房地产价格在过去几年里涨幅显著,并非不存在泡沫,一些地区房价泡沫还比较严重。主要的房贷风险如下:
(1)贷款首付比例较低及虚假信用, 存在大量投机性借贷。在房地产实施宏观前, 我国居民房地产贷款首付比例为20%。但实际操作中, 也存在虚假操作的情况。
(2)超支付能力贷款不断增加。按照银监会个人住房按揭贷款指引, 个人每月按揭贷款还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50%。但实际上, 国内居民及住房投资者在办理住房按揭贷款时, 很多人不能满足这一基本标准。有人从单位或找他人随意开出假的工资收入证明。银行信贷人员和房产销售人员为提高房屋销售和贷款业绩, 甚至明确告诉贷款者只要能开到证明就放款, 用假收入证明、工资证明等虚假文件到银行进行按揭贷款, 无疑为个贷风险埋下了巨大隐患。
(3)宏观的变化以及外部金融环境的变化。近年来房价飞速增长,商业银行也是大量发放房贷,可是2008年初人民银行对于过热的地产业采取了一系列的抑制房价增长的金融,房价开始持续下跌,加之房地产公司过度扩张,资金链出现断裂,从而造成了巨大的违约风险。
2、为了应对房贷风险,商业银行在经营管理上应该采取一些措施防范风险。
(1)加强存量客户盘点梳理,做好分级分类管理。一方面, 要按五级分类进行贷后管理: 对次级类客户要上门催收并发催收通知书或律师函, 促其还清拖欠款; 对可疑类客户要指定专人负责, 一户一策, 实施多种手段进行催收; 对有意拖欠和赖账的客户,要及时提请法律诉讼; 对损失类客户要一户多策, 经办人员要积极配合风险、保全、法规等部门及、经侦、律师等开展化解不良资产工作。另一方面, 要对存量客户进行细分: 对属于假按揭、假贷款的,要还原到开发贷科目进行核算,实施封闭式管理,敦促其尽快还款; 对外地炒房团贷款, 要指定专人负责, 通知客户把每月还款额提前汇( 存) 入指定账户或敦促其尽快转让; 对属于因下岗、疾病、离婚等家庭变故而不能还款的客户, 建议他们通过房产中介及担保公司进行面积、地段等置换即大套换小套、地段好的换地段差的, 以缓解还款压力。
(2)严格增量客户信贷准入, 把好资产质量关。目前我国对个人客户的信用评级还不完善, 央行的征信系统尚未健全并覆盖全面的联合征信平台, 当前只借助央行的征信系统对客户提供相关资料真实性的查证、鉴别也存在较大难度, 所以贷款客户资质和信用方面的信息还存在较大的不对称性。因此, 必须从源头上防控风险, 严把贷款审批关, 严格审查按揭人资质, 严格执行首付规定, 以防止出现为争揽客户, 竟相降低标准等各种违反信贷准入原则的现象, 确保新发放贷款的质量。
(3)推行住房抵押贷款证券化,转嫁银行风险。长期以来, 。因此, 一旦居民储蓄率下降, 就可能导致银行资金短缺。如何进一步降低并有效化解风险, 是各家商业银行面临的重要课题。实行住房抵押贷款证券化有利于盘活大量长期性住房贷款资产, 提高其流动性, 有利于降低银行信贷风险, 改善其资产负债结构, 增强银行竞争力; 有利于商业银行资本管理, 改善资本充足率; 有利于增强盈利能力, 改善商业银行收入结构; 有利于化解不良资产, 降低不良贷款率; 有利于我国证券市场业务品种的多元化, 增强资本市场抵御风险的能力; 有利于为我国房地产企业提供可靠的资金循环保障。
(4)重视分析宏观的走向和金融环境的变化,做到谨慎放贷,理性经营。2008年国家出台一系列的金融抑制过热的房地产业,使得房价下跌,房地产商融资困难,成本上升;然而随着次贷危机的发生,接着全球金融风暴的到来,国家和各地方的取向突然转向,例如,频繁降息,鼓励银行放贷和各地方的托市。房市在今年初出现了回暖的局面,交易量增加,房价也在缓慢上升。此时商业银行更应该小心谨慎的发放住房按揭贷款,因为目前国内经济的基本面出现了疲软和衰退,以后的走向十分微妙,商业银行应该做到业务拓展理性分析,经营谨慎细致。
(二)信用卡业务风险
1、发放信用卡是各大商业银行的主要业务,也是各大银行竞争最为激烈的业务,由于恶性竞争和盲目的扩展业务,信用卡业务开展的同时也埋下了许多风险:
(1)我国仍然属于“非征信”国家。现代市场经济国家常被分为两类, 即“征信国家”和“非征信国家”。征信国家具备较为完善的国家信用管理体系, 讲信誉且客观公正的征信中介服务在全国普及,信用管理行业的市场化程度较高, 在市场交易中可以快速取得资本市场、商业市场上的绝大多数企业和消费者个人的真实资信背景报告。而我国目前还属于非征信国家, 信用环境较差, 国内信用秩序混乱将恶化我国信用市场, 直接影响信用卡市场的健康发展。
(2)大量睡眠卡存在。大部分商业银行为了扩大市场占有率,以便在信用卡市场占有有利地位, 从而不断增加硬性发卡量任务, 而部分发卡机构为了完成任务而突击发卡, 如一人重复发卡, 在持卡人不知情况下增发卡, 或忙于发卡疏于服务, 造成大量的睡眠卡, 还容易造成客户信息泄露, 客户对银行信任度降低。据央行的统计, 至2007 年下半年,在已发的4千多万张信用卡中已经有8成左右为“睡眠卡”。睡眠卡不仅浪费了资源,增加了成本, 降低了效益, 也不利于管理,不利于银行卡的健康发展。
(3)恶性竞争导致成本上升, 抗风险能力降低。为了快速抢占市场份额, 部分银行不惜成本, 采取免年费、办卡送礼品、返现金等形式进行营销, 以业务亏损来换取市场份额。当持卡人已经习惯了信用卡免年费后, 银行若想对信用卡再次收取费用何其难也, 待到那时, 银行面临的将是大量持卡人销户局面。所以不仅给信用卡行业带来负面效应, 由于恶性竞争降低了准入门槛, 甚至到了“呼吸就能办卡”的地步,致使许多不良客户持有信用卡, 容易诱发道德风险, 从而为发卡机构埋下风险隐患,而且对于以后信用卡市场规范和使其步入正轨增大难度。
(4)“卡奴”现象。据国外经验, 一般信用卡客户条件是:拥有稳定的职业或收入、爱好消费并可以接受负债消费、愿意并能够支付透支带来的利息, 但由于之前提到的在信用卡市场上存在的恶性竞争情况, 致使客户准入门槛降低, 并且我国信用卡信用额度并非根据个人情况而设定, 存在额度普遍偏高情况, 这样就容易造成追求奢侈生活而超过自身经济能力的消费行为, 不仅不能减轻生活负担, 甚至成为导致个人破产祸根,违约风险不可避免。
2、针对以上风险,商业银行应该加强经营管理,采取一些措施规范工作流程,控制风险,优化信用卡市场。
(1)尽可能尽快的建立比较完善的“征信”体系。实现统一规范的信息共享, 在透明信息的同时也需要保证个人信息不被滥用。加快个人征信系统建设, 为能提供客观全面的个人信用报告做好准备。目前, 我国个人信用信息主要掌握在银行、、电信、、工商、税务等有关部门, 因此可由国家牵头, 制定统一标准, 各职能部门配合, 按统一标准格式对信息进行整理,纳入征信系统。同时, 还应建立一套完整、合理、具体的信用评估或风险预测报告。
(2)注重发卡质量。改变由原来只重数量不重质量的“粗犷型”转变为以质量和客户为中心兼顾发卡数量的“品质型”发展, 规范发卡机构之间不正当竞争, 对授信客户应按不同的消费习惯和要求给予不同的信用额度, 不能实行统一模式。
(3)树立自己的信用卡品牌。由于不同银行发行的信用卡产品往往同质化程度较高,差异性很低,这就决定了品牌建立的重要性。品牌就是一种独特性,是一种为市场所广泛认识、接受和赞誉的独特性。比如光大银行所推出的“福卡”,传递着中国古老的福文化, 更多的体现了中华文化,是对国学的一种传承,也预示着信用卡品牌经营已经进入到文化营销的新阶段。同时, 在品牌建设中应重视客户服务,在宣传时切勿将信用卡品牌建设误以为只是广告活动, 并且管理人员应经常去第一线亲身体验服务工作, 聘用高素质人才充当一线服务人员并赋予他们以较高权限处理事务。
(4)创造良好的法律环境作保障。与信用卡产业相关的法律法规明显滞后于市场和业务的发展, 尽快出台《信用卡管理条例》,通过立法手段, 对信用卡业务涉及的法律问题予以解决, 实现管理的法制化。同时, 也要考虑到我国要由“非征信国家”发展到“征信国家”不可能一蹴而就, 配套的过渡时期相关法律法规也应出台, 以解决在过渡时期出现的问题,做到有法可依。
(5)提倡和引导正确的消费观念。我们都知道吸烟有害健康,作为烟草企业应尽的一项义务就是必须在烟盒上注明:吸烟危害健康。信用卡是否可以以此为鉴? 建议发卡机构在每发一张信用卡的同时, 能否附上一份提醒书或宣言或在信用卡上也注明: 正确用卡, 健康消费等字样, 引导消费者正确适度消费,只有让持卡人正确的使用信用卡, 正确感受到信用卡带来的快捷、便利和安全, 信用卡市场才能健康稳定的发展, 银行才能从中受益。
四、深化商业银行经营管理机制改革,防范金融风险,有效应对国际金融危机
(一)增加风险管理的力度和经营管理规章制度的设计
商业银行应该将投入风险管理和经营管理制度设计的成本看作是战略投资,而非时一般性的管理成本。我们认为中国的银行业随着业务品种和资产规模的迅速扩大,以及逐渐走向全球经营的趋势,风险的管理和对经营管理制度的遵从就变得更加重要,也更加困难。所以商业银行就必须从企业整体利益出发,全面完整地看待风险管理和经营管理规章制度的设计,制定长远的规划,并对其进行战略投资。
(二)设计研发更多的金融产品及衍生产品,提高商业银行的收益率,有效抵御风险
全球金融危机的发生的一个重要原因是美国金融机构对于金融衍生产品和工具的过滥使用。所以,在国内一提到丰富金融产品和衍生产品,就会招致极大的反对,我认为这是一个误区。首先,我国商业银行的金融产品远不及美国丰富,还处于上升发展的阶段,不断推出新的金融产品有利于银行业的总体发展和银行收益率的提高,有效抵御风险损失。所以不该极端地认为我国金融产品的不断丰富是不理性的事情,应该辨证地看这个问题。
(三)完善以风险管理为核心的绩效考核机制
商业银行经营绩效考核是传导其战略意图、引导经营行为的重要载体,其作为一种有效的管理手段,在商业银行经营管理中发挥着重要的作用。为了将风险管理的理念贯彻到每一个员工的工作当中,我们应该建立新型的以风险为基础的考核盈利指标――按经风险调整的资本收益( risk --adjusted return on capital ,RAROC),其核心思想是:将风险带来的未来可预计的损失量化为当期成本,与金融机构的运营成本一道,直接对当期盈利进行调整,衡量经风险调整后的收益大小,并且考虑为可能的最大风险做出资本准备,进而衡量资本的实际使用效益,使银行的收益与所承担的风险直接挂钩。RAROC 绩效评价法将银行的收益与银行所承担的风险相结合考核银行的经营效绩,缩小了管理者与出资人之间的目标差距,对改进我国商业银行的绩效评价方法具有积极意义。
参考文献:
[1]彭兴韵. 美联储对次级债危机应负什么责任[N ] . 上海证券报.2008年8月20日第8期
[2]辛乔利,孙兆东. 次贷危机[M.] 中国经济出版社,2008
[3]郑杨. 美次贷危机对中国经济影响到底多大[J]. 国际金融报,2008
[4]程春曙. 美国次贷危机对我国金融风险管理的启示[J]. 经济参考报,2008
[5]李中.论美国次级抵押贷款危机的原因和影响[J].经济学动态,
2007,( 9) .
[6]郑良芳. 美国次贷危机的警示[J]. 农村金融研究, 2007,( 12) .
[7]张日光. 美国次贷危机与其原因、影响和启示[J]. 海南金
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容